Результаты изучения общественного мнения, осуществляемого Информационно-аналитическим центром при Администрации Президента Республики Беларусь, свидетельствуют об актуальности вопросов обеспечения населения жильем. Так, по данным республиканского опроса, проведенного ИАЦ в III квартале 2016 г., жилищная проблема занимала пятую позицию среди проблем, волнующих граждан (после роста цен, снижения реальных доходов, безработицы, алкоголизма). На ее значимость указал каждый четвертый респондент (23%).
Жилье – одна из базовых ценностей, которые обеспечивают гражданам ощущение экономической стабильности и безопасности, а также стимулируют их к производительному труду.
Результаты обеспечения населения качественным и доступным жильем в значительной степени формируют отношение общества к государству. По итогам решения жилищных вопросов граждане во многом судят об эффективности реализации государством своих функций в целом.
В нашей стране именно государство является гарантом реализации конституционного права граждан на жилье. В этой сфере только государство:
– формирует законодательно-правовую базу и саму жилищную политику, проводит мероприятия по реформированию жилищной сферы;
– регулирует развитие частного предпринимательства в жилищной сфере;
– осуществляет адресную помощь в приобретении и строительстве жилья отдельным категориям населения и социальную поддержку посредством субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг малоимущим слоям населения.
В Беларуси жилищное строительство активно продолжается, хотя и в несколько меньших объемах, чем планировалось ранее. Это связано с тем, что на содержание, формы и механизмы реализации жилищной политики непосредственное влияние оказывают складывающиеся в нашей стране макроэкономические условия.
Основным документом, в соответствии с которым проводилась жилищная политика в прошлой пятилетке, была Концепция государственной жилищной политики Республики Беларусь
до 2016 года, утвержденная постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 5 апреля 2013 г. № 267.
Реализация государственной политики в области жилищного строительства позволила в 2011–2015 годах ввести в эксплуатацию
25,8 млн. м² жилья, при этом около 53% жилья (13,7 млн. м²) построено для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий (196,7 тыс. семей).
В этот период в Республике Беларусь было положено начало строительству по государственному заказу и формированию фонда жилых помещений коммерческого использования.
В последние годы в республике наблюдается устойчивая тенденция повышения интереса граждан к проживанию в индивидуальных жилых домах.
В течение 2011–2015 годов было введено в эксплуатацию
более 9 млн. м² общей площади одноквартирных жилых домов, что составило 36% от общего ввода.
В Беларуси процесс формирования фонда жилых помещений коммерческого использования госжилфонда начался после принятия Главой государства Указа от 8 ноября 2011 г. № 512 ”О некоторых вопросах использования государственного жилищного фонда“. Уже в 2012 году было введено в эксплуатацию 190 арендных квартир.
Значительная часть европейцев постоянно проживает в арендуемом жилье. Например, в Швейцарии в 2013 году доля проживающих в съемном жилье составила 56% всего населения. ”Страной нанимателей“ называют Германию: здесь почти каждый второй немец снимает жилье. В крупнейших городах Берлине, Мюнхене, Гамбурге и Кельне доля нанимателей составляет от 75% до 85% жителей. К странам с высокой долей арендного жилья в структуре жилищного фонда относятся также Австрия, Дания, Франция, Швеция, Нидерланды, Чехия.
Наиболее сложная ситуация по обеспечению земельными участками граждан – в Гродненской и Минской областях, где число указанных граждан превышает количество земельных участков, включенных в перечень свободных (незанятых), а также земельных участков, обеспеченных градостроительной документацией.
В средних и малых городах, и особенно в сельских населенных пунктах, при наличии достаточного количества свободных земель допускается выделение значительных по площади земельных участков для размещения усадебной застройки при желании граждан вести развитое приусадебное хозяйство. При этом в городах участки под усадебную застройку выделяются исключительно на освободившихся по каким-либо причинам территориях в сложившихся районах застройки такого типа при условии, что эти районы, согласно существующей градостроительной документации, не предполагаются к сносу в ближайшей перспективе.
Узнать о наличии свободных земельных участков под строительство можно в местных исполкомах (сельсоветах). Списки таких участков эти органы размещают на своих информационных стендах, официальных сайтах. Подобная информация публикуется и в СМИ.
В целях развития индивидуального жилищного строительства будут внедряться прогрессивные технологии возведения индивидуальных жилых домов, прежде всего индустриальным способом. Развитие получит строительство индивидуальных жилых домов:
– в монолитном исполнении (в том числе с использованием несъемной опалубки);
– по технологии применения легких стальных тонкостенных конструкций;
– каркасным способом из дерева и с использованием мощностей организаций сборного железобетона и крупнопанельного домостроения;
– из мелкоштучных материалов, комбинированных систем с применением панелей из ячеистого бетона.
Особое внимание должно уделяться широкому внедрению децентрализованных систем теплоснабжения, включая системы, использующие электрическую энергию, возобновляемые и вторичные энергетические ресурсы. Внедрение таких систем позволит сэкономить топливо, сократить капитальные затраты, сроки строительства и ввода жилья в эксплуатацию.
В целях расширения возможностей решения жилищного вопроса граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в том числе имеющих право на государственную поддержку, предполагается в дальнейшем осуществлять строительство жилья путем долевого участия граждан в строительстве и создания жилищно-строительных потребительских кооперативов с ограничением прибыли застройщика и рентабельности строительства. Такое долевое строительство уже развернулось во многих регионах страны.
Указом Президента Республики Беларусь от 6 января 2012 г. № 13 ”О некоторых вопросах предоставления гражданам государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или приобретении жилых помещений“ определены категории граждан, имеющих право на строительство (реконструкцию) или приобретение жилья с использованием государственной поддержки. Для этих групп населения выделяются льготные кредиты, субсидии и средства банков с 50%-ной компенсацией ставки рефинансирования за счет бюджета.
Продолжится строительство жилья по государственному заказу в рамках средств, ежегодно выделяемых на эти цели.
Средняя стоимость 1 м² общей площади введенных в эксплуатацию домов (без индивидуальных застройщиков) за январь–июнь 2016 г. с использованием государственной поддержки составила 751,3 руб.
Так, в соответствии с Указом № 263 средства, направляемые непосредственно на строительство объектов долевого строительства, принимаются застройщиком на специальный счет, открытый для строительства одного объекта (жилого дома). Это позволяет использовать средства только по целевому назначению.
Договор с дольщиками заключается по типовой форме, утвержденной Указом № 263, то есть застройщик не вправе внести в договор нормы, заведомо ущемляющие права дольщиков.
Указом № 263 предусмотрено обязательное опубликование застройщиком проектной декларации, в которой имеется вся необходимая информация о застройщике и объекте строительства. Это дает дольщику возможность свободнее ориентироваться на рынке строительных услуг, выбирая застройщика.
Изменение цены договора возможно только в установленном Указом № 263 порядке. При этом дольщик вправе не согласиться с изменением цены, в таком случае застройщик обосновывает эту цену с представлением расчетов. То есть любое изменение цены договора дольщик вправе проверить и согласиться с ним или нет.
Обязательная регистрация договора в местных исполнительных и распорядительных органах защищает дольщиков от двойных продаж одной квартиры и нарушений при составлении долевого договора.
Указом определена ответственность застройщика за несвоевременный ввод объекта в эксплуатацию.
В случае наличия вины застройщика при срыве срока ввода объекта он уплачивает дольщикам пеню в размере 0,01% (при превышении срока ввода относительно нормативного срока строительства до 3 месяцев), 0,02% (при превышении такого срока от 3 до 6 месяцев) и 0,03% (при превышении срока свыше 6 месяцев) от суммы внесенных дольщиками платежей за каждый день просрочки.
Также Указом № 263 установлено, что в случае наличия вины застройщика в невыполнении срока ввода объекта в эксплуатацию он обязан при расчете цены договора применять только индексы, установленные для месяца, который является последним в нормативном сроке строительства, установленном в договоре.
Кроме того, дольщику предоставлена возможность прекратить строительство на любой его стадии без объяснения причин, получив при этом внесенные средства с индексацией.
Расчет стоимости строительства в настоящее время производится не по базисным ценам, а по ресурсному методу, который наиболее точно учитывает произведенные затраты, что позволяет в конечном результате сдерживать рост стоимости одного квадратного метра жилья, в первую очередь строящегося с господдержкой.
В настоящее время банки республики предлагают различные формы финансирования строительства (приобретения) недвижимости для физических лиц:
– льготное кредитование;
– кредитование на условиях банков;
– кредитование на приобретение жилищных облигаций;
– участие в системе строительных сбережений.
Условия предоставления кредитов банки размещают на своих официальных сайтах. Также граждане могут получить консультации непосредственно в самих банках.
Необходимо особо отметить такой новый для Беларуси инструмент улучшения жилищных условий, как лизинг.
С принятием Указа Президента Республики Беларусь от 25 февраля 2014 г. № 99 ”О вопросах регулирования лизинговой деятельности“ созданы правовые условия для получения физическими лицами во владение и пользование на условиях лизинга имущества для использования в личных, бытовых, социальных и иных целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Уже сегодня в рамках положений данного Указа и Гражданского кодекса Республики Беларусь граждане имеют возможность получать в лизинг жилые дома и квартиры. Такие лизинговые продукты предлагают физическим лицам отдельные лизинговые организации.
Вместе с тем на сегодняшний день Жилищным кодексом Республики Беларусь и иным жилищным законодательством не определены многие аспекты гражданско-правовых, жилищных, административных отношений, права и обязанности сторон, связанные с заключением и исполнением договора лизинга жилого помещения. В связи с этим для обеспечения достаточного, комплексного правового регулирования всех аспектов лизинга жилых помещений, защиты прав и законных интересов лизингополучателей – физических лиц Национальным банком разработан и согласовывается с заинтересованными государственными органами проект Указа Президента Республики Беларусь ”О внесении дополнений и изменений в указы Президента Республики Беларусь по вопросам лизинговой деятельности“.
В настоящее время в республике не решены проблемы своевременного отселения семей из ветхого жилья и обеспечения жильем граждан, имеющих право на получение жилых помещений социального пользования государственного жилищного фонда.
Жилищная политика требует дальнейшего совершенствования на основе расширения возможностей каждого гражданина самостоятельно решить свой жилищный вопрос за счет собственных средств с использованием различных форм поддержки со стороны государства.
Строительство жилых помещений для продажи и сдачи внаем могут осуществлять зарегистрированные в Республике Беларусь организации независимо от формы собственности за счет собственных, заемных и привлеченных средств. Строительство может вестись собственными силами организаций-застройщиков и подрядным способом.
Положительной стороной такого строительства является то, что организация, построившая жилые помещения, сможет сдавать их внаем гражданам и получать с этого прибыль. Развитие такой формы потребует создания механизмов предоставления налоговых льгот и иных преференций организациям-застройщикам, а гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, – возмещения за счет государства части затрат на наем помещений.
Учитывая возрастающую роль экономии тепло- и энергоресурсов в 2016–2020 годах большое значение будет уделяться строительству энергоэффективного жилья, в первую очередь многоквартирных жилых домов в энергоэффективном исполнении.
В рамках реализации Государственной программы предусматривается выполнение следующих параметров:
– к 2020 году все многоквартирные жилые дома будут строиться в энергоэффективном формате, в том числе доля жилых домов с высокими классами энергоэффективности будет доведена до уровня 20% от всего энергоэффективного жилья;
– организация производства энергосберегающих систем, оборудования, комплектующих и материалов для строительства энергоэффективных жилых домов и тепловой модернизации существующего жилищного фонда, в том числе за счет внедрения конструктивных, организационно-технических и технологических решений интеллектуальных зданий, направленных на повышение эффективности управления инженерными системами здания путем использования автоматизированных систем;
– строительство пилотных проектов энергоэффективных жилых домов, оснащенных системами горячего водоснабжения и отопления, использующих электрическую энергию и др.
в 2016 году – 1418,1 тыс. м², или 50% от общего ввода жилья (без учета ввода индивидуальных жилых домов);
в 2017 году – 1462,5 тыс. м² (65%);
в 2018 году – 1760 тыс. м² (80%);
в 2019 году – 1935 тыс. м² (90%);
в 2020 году – 2100 тыс. м² (100% от общего ввода жилья без учета ввода индивидуальных жилых домов).
В целях обеспечения комплексности развития административно-территориальных единиц, создания дополнительных условий для увеличения объемов жилищного строительства, сбалансированного развития населенных пунктов будет осуществляться строительство жилья в городах-спутниках. Указом Президента Республики Беларусь от 7 мая 2014 г. № 214 ”О развитии городов-спутников“ предусмотрено придать городам:
Дзержинску, Заславлю, Логойску, Смолевичам, Фаниполю, г.п.Руденску статус городов-спутников г.Минска;
Жабинке – статус города-спутника г.Бреста;
Скиделю – статус города-спутника г.Гродно.
Строительство жилья в городах-спутниках будет осуществляться в соответствии с генеральными планами, утвержденными Указом Президента Республики Беларусь от 18 января 2016 г. № 13
”Об утверждении схем комплексной территориальной организации областей и генеральных планов городов-спутников“, в рамках ежегодно принимаемых Правительством Республики Беларусь решений об объемах строительства, а также финансирования строительства жилых домов и объектов инженерной и транспортной инфраструктуры к ним.
Строительство жилья для граждан, имеющих право на государственную поддержку в виде льготных кредитов и субсидий, будет продолжать осуществляться по экономичным проектам и контролируемым ценам.
Будет разработан и внедрен механизм жилищных строительных сбережений как один из основных источников финансирования жилищного строительства.
Будут приняты меры по обеспечению граждан качественным и доступным жильем, включая оптимизацию стоимости строительства жилья (в том числе путем проведения мониторинга стоимости (цен), установления различных нормативных ограничений и мер ответственности сторон).
Строительство жилья для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и осуществляющих строительство (реконструкцию) жилья с государственной поддержкой, будет осуществляться за счет планируемых на эти цели объемов льготных кредитов банков с преимущественным использованием экономичных проектов жилых домов в крупнопанельном исполнении.
Для снижения затрат на строительство жилья с государственной поддержкой на всех стадиях инвестиционно-строительного цикла планируется:
– ограничить рост стоимости строительных материалов, используемых при строительстве жилых домов;
– применять отечественные строительные материалы (только при надлежащем обосновании будет разрешаться применение импортных строительных материалов);
– продолжить строительство жилья с государственной поддержкой для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, преимущественно по типовым проектам и проектам, рекомендованным для повторного применения, в том числе для применения в индивидуальном жилищном строительстве и строительстве жилых домов (квартир) сельскохозяйственными организациями;
– выделять земельные участки под строительство жилых домов преимущественно в районах с существующей инженерной и транспортной инфраструктурой либо в местах, максимально приближенных к таким районам.
Продолжится повышение уровня благоустройства жилищного фонда, развитие социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры населенных пунктов, особенно в сельской местности и малых городских поселениях.
Решение жилищного вопроса было и остается важнейшим направлением социальной политики государства. На это будут направлены усилия Правительства и органов местного управления, использованы все имеющиеся организационные, технические и финансовые возможнос
